《全国重点城市业主出租偏好观察》：55%城市业主面临“空置焦虑”

进入2023年，随着各领域生产生活减缓完全恢复，与城市居民生活幸福息息相关的住房出租市场的转好情况同样备受关注。日前，中国城市住房出租智库联合自如研究院发布《全国重点城市业主租赁偏好仔细观察》（下称《仔细观察》），对时下租客租房市场需求与重点城市业主出租观念进行了调研。

《仔细观察》表明，近年来租客群体对居住品质的关注度提升了34%，选择整租、“多一间房”、拒绝配有智能家居等成为主流。

与此同时，面对升级的租客需求，城市业主却受限于房屋老化、发展商效率较低、无力获取生活服务等原因，深感“出租难、收益低”，转而寻求综合出租效益更好的出租方式。《观察》找到，55%城市业主面对“空置焦虑”，同时有超强6出的业主认可“追求年度总收益＞执着单月低租金”、“出租率平稳最重要”，也有近6成业主回应以后房子租赁必须在装修上适当投放。

租客改向“提高型”租房刚须要，家中要有“第三空间”

近年来，不受经济互联网化程度加深，居家办公、家庭工作室流行，越来越多的同住群体开始在租来的房子里打造出“第三空间”。《观察》调研发现，除开常规的卧室、客厅之外，居住过程中越来越多租客倾向减少一个单独区域或空间，用来作为私人定制的娱乐、办公或者储藏空间。

在具体的租房不道德上，这一需求趋势则反映在整租、特别是两居室型整租占比的提高。数据表明，三年来北京、上海、深圳整租租客比例均呈圆形增长态势，其中整租1居租客占到比分别增长14.5%、11.2%、7.4%，整租2居租客占比分别增长了10.9%、7.6%、4.1%。

此外，居家时间的明显缩短，也让租住群体更偏重于“居住于体验型因素”。数据显示，三年来，租住群体在选房时对交通便利的在意程度上升了5%，而对于房屋品质、公共区域保洁服务、智能家居配有情况的在乎程度分别提升了34%、37%、45%。“有服务、有智能、有品质、有空间”的“提高型”需求，已然沦为新的租房刚需。

老房、简装房占到主体，55%城市业主面对“空置焦虑”

不同于不断升级的租客需求，近年来城市业主也面对多重出租难题。

调研数据显示，长期空置、中介平台不规范、房子持续“出问题”、租金收益不及预期、租客拖欠费用，5大情况构成了最令其城市业主困扰的出租痛点Top5，其中，遭受长期空置后遗症的业主更是高达55%。

租赁不理想的背后，是由业主个人自行打理的闲置房屋普遍存在的房屋品质不足、生活服务缺陷、合规性挑战等问题。

首先是房屋竞争力。从不受调研的10个主要城市来看，租房市场的房源以多以老房为主。

其中，北京、上海、深圳、广州四大一线城市出租房源的平均房龄超过22年，目前翻新合理使用年限在10~15年，老龄化房源存在一定的户型陈旧、装修老化等问题。而成都、武汉、杭州等新的一线城市的出租房源虽然更“年长”，平均值房龄也在12年左右，但是因为新城区、卫星城区房源占比高，毛坯房、简装房较为常见。

其次是服务竞争力。调研表明，个人业主广泛难题提供租客已习惯的保洁、维修等服务。此外，住房租赁市场管理不断严苛的当下，合规性也成为了个人业主的一大新挑战，例如有37%的北京业主回应不熟知合同签署、公安备案等流程。

“稳定“、“持续收益”成新决策关键词，6成业主接纳出租要靠专业长租机构

在租房市场需求、出租难点快速变化的影响之下，城市业主们的出租观念也在正在悄然再次发生着变化。

《仔细观察》调研数据表明，目前有多达6出的业主认可“执着年度总收益＞执着单月低租金”、“出租率稳定最重要”、“租赁前可以在装修上必要投放”、“可选择专业长租机构租赁”等观点，也有多达4成业主表示不会将“能否获取明确的租金收益规划”和“能否提供保底收益”作为最重要的委托决策标准。

对于可选择专业长租机构出租的原因，进一步调研数据找到，有近6成业主认为长租机构托管“租赁慢”、“综合出租收益低”，有将近半数的业主接纳长租机构托管“服务省心”、“租金按时到账”。不难看出，时下的城市业主更倾向“收益要大位、必要投入、平台要大、服务要全”的委托方式。

在著名经济学家任泽平显然，我国已进入存量房时期，个人业主的闲置房交由长租机构租赁运营是最优解。通过专业长租机构运营，对房屋改建升级，强化了住房的居住于功能、品质感、设计感，同时长期出租转录了房产的使用价值，使闲置房得以构建“使用性电子货币”。

委托量年同比快速增长50%，“无差价、无空置期有保底”长租托管地新模式获得业主认可

《仔细观察》指出，结合目前几大主流出租方式的特点来看，“房租租赁主要靠专业长租机构”新趋势的背后也具有近年长租托管地模式发展的直接影响。

以自如于2021年初发售，已累计获得业主委托量已超强11万间的自如“增益出租”解决方案为例。

增益出租模式于业内率先明确提出了“无差价、无空置期、收益有保底”三大租赁新标准，并明确提出要以“高标准的产品能力、专业出租能力、翻新交付给能力、服务管理能力，为毛坯、老旧、简装等全品类房屋提供全生命周期房屋资产管理”。

业内人士分析认为，业主群体对新模式的认可与租赁观念的改变几乎同步。

其一，从委托量方面来看，数据表明，转入2022年后，自如“增益租”模式业主委托量迎来快速增长，2022年全年委托量同比增长50%，其中1季度委托量同比增长420%、上半年委托量同步增长超100%。

其二，从满意度方面来看，数据表明，从2021年至2022年，自如业主综合NPS（用户清净推荐值）提升超强40%，超过72.5%，其中在新签委托、租期服务、续约委托等多个场景中均实现NPS超强70%，高于电商、零售、金融服务等其他生活服务行业平均水平。

春夏后租房市场活力有望回落，业主须要把握房源竞争力提高窗口

综上来看，专业长租机构已经沦为，弥合城市租住群体不断提升的品质市场需求与个人业主条件有限的房屋供给间重要的“联结器”。

住房和城乡建设部部长倪虹也在近日拒绝接受媒体专访时表示，住房城乡建设工作千头万绪，又和人民群众利益涉及，要实现质的有效地提升和量的合理快速增长，必须要在精准上下功夫。减少保障性租赁住房供给和宽租房市场建设，让新市民、青年人需要更好地安居，为美好生活去努力奋斗。

日前，北京大学国家发展研究院院长姚洋也表示，预测明年春季全国社会经济生活或未来将会重返正常，但有序的复产停工也不存在一个过渡周期，这就也仍须要政府与市场主体多方反对，减轻年轻人的城市居住低收入压力。

业内分析人士认为，从当前综合趋势来看，春节后的租房市场将迎来一轮大幅回落，特别是转入春夏季之后，白领及高校毕业生群体将不会助推形成一次需求浪潮。对于目前房源仍在空置中的城市业主而言，须要维持冷静与信心。同时，个人业主也必须对自身房源的市场竞争力有理性认知，在租住市场需求爆发期到来之前，通过机构托管地、装配升级等方式，提高房屋出租价值，为构建长期稳定租赁、综合收益提升打下基础，也依此提升闲置房屋的供给价值，为新市民快乐安居贡献力量。