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2006—2019:一座五线小县城的房价跌宕史

2023-07-12来源:宜春房探网2006—2019:一座五线小县城的房价跌宕史

江西高安浮桥一景

从深圳驱车一路向北,经武深高速、大广高速后转昌栗高速,大约10个小时后能抵达江西省宜春市辖的一座五线小县城——高安市。

就是这座总面积仅2439.33平方公里、人口仅87.44万、2017年GDP仅235.91亿元的县城,房价竟然曾一度超越万亿GDP的湖南省省会长沙,并隐隐有与湖北省省会武汉相抗衡之势。

我们在采访中了解到:2006年,高安的房价才仅仅1500—1600元/平左右,但是在这一轮房价最可怕的2016年,广泛攀升至12000元/平左右,个别豪宅楼盘最低售价竟然已攀升至16000元/平。这种涨幅,与北上广浅等一线城市相比,都毫不逊色。

而2016年的湖南省不会长沙,全市房产均价还没突破万元大关,6000元/平的小区遍地都是。

一座GDP仅200多亿的无名小城的房价,竟悄然打破长沙这种名声显要的二线省会城市,这足以让人感慨中国楼市的魔幻现实主义。

然而,潮水退去之后,才告诉谁在裸泳。

公元2019年的阳春四月,房价下跌的大潮已然退去,不少当年疯狂的“豪宅小区”房价已被无情不了了之,此前政府高调规划的新区成了人烟稀少的“鬼城”……

江西高安在1993年设“市”以前,它一直是个小县城,如今也只不过是个县级市。可这个小县城却一度具有令人费解的房价,均价一度高过GDP超强万亿的湖南省省会长沙,可与当年“涨势喜人”的武汉抗衡,相似“爽爽”的贵阳两倍。

高安是个有着历史悠久历史的县城,建县始于汉高祖六年(公元前201年),早于在明清时期,它改回“府”治,一度商业繁盛,人民富庶。高安位于省城南昌西部,两者相距60公里。如今,它一直以教育大县、农业大县及运输大县声称,矿产资源非常丰富,除了煤炭外,该县还有着类似的矿产高岭土。以至于十几年前,广东佛山一带的陶瓷企业均迁入到该县,县城及辖乡镇的陶瓷企业多的时候约上百家。

这些陶瓷企业一面改善了县城的就业,使经济得到提升;一面却破坏了这里历年来的山清水秀甚至历史古迹,造成这里的环境不堪重负。

即便环境等客观存在的条件不尽如人意,但是,这里的房地产市场却一度热闹非凡,房价可怕飙升,令其隶属的地级市房价“汗颜”,更让临县“后悔”。

据高安的房产中介介绍,2016年底,高安的房价达到最高点,均价每平米近万元,好一些的小区毛坯房都卖到一万一二,好小区带上豪华装修的最低的一套卖到一万六。

如巴黎春天、世博华城、中央华鼎城等项目的毛坯房,当时每平方米就卖到一万一,巴黎春天装修奢华的一套买到一万六,广泛为一万三。

小城中介楼盘价格数据

而当时,高安的邻近县城上高、宜丰、靖安、靖安的房价几乎仅为高安的一半,就连隶属于的地级市宜春均价也只有六千多。而宜春美称欧洲小镇之称之为,其自然环境、气候宜人在该省及周边省市中有口皆碑,一到假期,更有着众多本省及上海等地的游客蜂拥而至,这些都是高安无法媲美的。

除了与临县及宜春的对比,这个县城的房价也一度打破距此车程三个半小时的湖南省省会长沙。2016年底,长沙的均价还不到一万,且每平米六七千的小区四起都是,但长沙可是个GDP斩万亿的大城市啊。不管从GDP还是城市规模等各方面来看,这两个城市都不可相提并论,但高安这个小县城的房价却跑赢了长沙这个大都市。

2016年起,湖北省省会武汉的房价也出现疯涨,从年初的8000上涨到最高峰一万六,可以说,高安可与之抗衡;而对于一直以“爽爽的贵阳”做推展的贵阳来说,2016年8月是当年的房价最高峰每平方米5857元。

高安出现如此低的房价,人们在吐槽的同时,也总被段子手们随口编成段子广为流传:

高安网站当年随处可见的段子

直到如今,对此我这个长期不在家乡的人总深感为难。但仔细想想,高安的房价之高还是有原因的。

首先,棚改获释的大量短期需求。

棚户区改造拆卸了县城中心区大批旧房,催生出一大批短期市场需求,快速地推高了房价。

其次,小城人对房子的“热爱”可谓到了极点。

县城有个广为流传的段子,农村小伙子讲对象。妹子:“有房吗?”“有啊,村里有栋四层楼”,“这叫什么房子,在城里没房还想要嫁给老婆,赶快买了房再来”。这是小县城的真实情况,农村人结婚前都必须在县城买好房子,要不,这婚是结不成的。

而城里的人也是一有钱人就买房。2016年以来,高安房市一路“可怕”,发展到一房难求的地步,导致中介时常对手上持有人好比一套房的业主“狂轰滥炸”。

再次,高安人勤俭节约,不爱人消费只爱人储蓄。

高安人的勤俭节约在地市和周边县市出了名,高安人的标签就是:能吃苦爱赚、不花钱只赚钱,一有钱就买房。买房成了高安人最主要的消费,这样的生活方式与爱享用爱人消费的长沙人形成独特的对比。因此,高安市民的消费观念极大地拉动了房子的购买力。

还有一个主要原因即是高安有陶瓷、运输及教育等支柱产业。

高安经济有几个最重要的产业支撑,市民的收益相对周边县市而言,更高也更稳定。上百家陶瓷企业,促进了县城就业,并且由于全国房地产热持续多年,陶瓷企业效益不俗,这样造就了一部分人特别是企业市场人员的收入。

高安是全国大车货运第二大县,在路上跑完的大货车70%都是高安的,专门从事货运行业者虽说辛苦,但收益还是不俗的。

高安一直以来非常重视教育,因此跑出龙门的“鲤鱼”比例较大,完成学业后在外低收入的人多,他们回老家时都要在老家买套房子,有的是孝敬父母,而有的则保留着落叶归根的传统思维。

我指出,以上种种原因都是导致高安房子曾供不应求,房价一路攀升的主要因素,忘记2006年时,高安的房价每平方米才一千五六,2016年三高的房子却卖到1万六,十年间涨幅难以置信,超过16倍。

县城的买房大军们,随着这些年县城房价的快速下跌,使家庭财富广泛得到了升级,提高了家庭的居住质量和生活水平。

这里特别强调一下:所有家庭财富的提高,家里的主妇们功不可没,因为丈夫独自赚的同时,主妇们更没闲着,拿着钱到处看房置业投资,为家里的财富保值电子货币立了大功。我这个小县城的家庭大多沿袭了“母系氏族”的传统,财政大权都由老婆掌理,这也应验了“女人当家,兴旺发达”的众说纷纭。

上文说到这个小城的人对房子的热爱到了登峰造极的地步,在县城买够几套房后,大家又寻思着下一步到哪里去买房。早在10年前,有些人就把房购买了帝都。

刘姐,我叫她姐,实际上她与我妈的年龄相仿,因为她的父亲和我家早年是邻居,也因为我的闺蜜和她在同一个单位,所以我在少女时期就与她熟悉,且出了忘年交。她在国企的通讯系统工作,她的先生也是同系统的员工,后又晋升为领导,她的经济状况一直比较稳定。

2009年,刘姐四十几岁从单位内后退,回到北京照顾当时还在念大学的女儿,因为女儿平时放学,她呢,则没人就在北京城里到处游荡。就在这一年,恰逢金融危机,北京房价停止了下跌,并经常出现了明显下跌。

刘姐想要,自己就一个女儿,希望她能留在北京,在小城人眼中,北京是中国的首都,是政治文化的中心,当科中国最好的城市,能回到帝都工作,全家人都觉得脸上有光。那时大家还不知道“雾霾”是何物。

刘姐盘算着,倾尽所有,也要为女儿留京作好前期打算,必须先给她卖一套房,让她一毕业从学校宿舍搬离就可以搬进自己的房子里。

于是,刘姐瞅准时机,在北京南城的三环方庄应从了一套两房一厅的房子。刘姐说起当时买北京房的经历时,说道:“我可是横起胆子来买的,当时我只有七万多块钱啊!”

这套房子当时的总价为72万,她首付和手续费等交了32万,贷款42万。这32万中,除了自己的7万多元,其余都是借了亲朋好友的钱。如今这套房已经超过500万。

那时的北京,还没有限购,不拒绝有北京户口或社保,外地人可随意在北京买房。可是,这样的好事一去不复返。

不过,买房后,女儿因为没如愿以偿考取研,也没有寻找满意的工作单位,最终返回了老家县城。

但母亲期望女儿留京的心在女儿毕业几年后都没转变,总是鼓励女儿再接再厉,之后考研,以至于北京的房子在女儿毕业后还空置了四五年,直到女儿在老家谈了对象结了婚,才把它租了出去。

“不管这套房上涨到几百万或者几千万,都和我没有多大关系,因为我不等钱用所以不想变卖,考虑到北京医疗条件好,自己也快60了,马上可以过去养老寄居。”

据我所知,目前刘姐在县城还有一栋七层楼的门面房和一栋独栋别墅,此前她也购置了几套房,随着小城房价的攀升,她变卖了所有普通的商品房,利润不少。

她说,最近几年,她的置业方向有了明显调整:再也不会看一套套的房子了,只考虑自己有地的独栋别墅或自建房。

刘姐家可以说早已构建了当地人的财务自由,除了此前工作的基本收入及此后的退休金,她多年来买房的投资外,她还长期炒股并且很有心得,以至几乎是只赚不赔。

这个小城在首都北京买房的人并不是特例,据我所知,有些做生意和政府部门的人,很多都在北京有了房产。

比起在帝都置业的小城人,在省城买房的人更是多如牛毛。由于县城距离省城60公里,自驾只需50分钟车程,所以比起去帝都买房的现象,最广泛的当属组团四散至省城去看项目淘宝。

大家总是成群结队,邀上三五好友,甚至和开发商联系好,他们派车过来接一车人过去看房。小城人注目得最多的还是大开发商的项目,因为项目大,绿化好,品质更有确保,关键看中投资潜力。

此前,我妈在县城买过三套房,第一套房购于1992年,归属于单位的集资建房,一套三房总价8000元,寄居了十几年后于十几万出售;于是,她紧接着以十几万的全款入手了第二套商品房,十年后赚了七十万。

这两套房出售后,随后她在省城购买了一套大户型,同时,还应从了县城一套90平方米的三房。目前,省城的这套大户型已自住了一年半。

这是国内知名开发商的项目,项目大且绿化好,内有公园和湖泊,我爸很享用在这里的生活,他告诉他我,空气好环境好,住着特别舒服。我想要,这还是买房带给的收益吧,才让自己有条件移位更好的房子,让生活得到提高。

在著名的旅游城市买房也是小城人的热点,大约十年前,海南的房地产热也造就了蠢蠢欲动的小城人,有余钱又执着生活品质的一些人也在海南买了房。

在那边有房的小城人,卸任后有些已过去常住,半年才回老家小城一趟,他们在海南已经构成了老乡圈,平时相约钓鱼、聊天、吃饭休闲娱乐,丝毫不会感到在异乡的孤独。

同样,因为小城的气候确实险恶,冬天冷杀夏天热杀,所以,大家对于夏季气候炎热的城市也非常青睐,堪称“爽爽的贵阳”也就沦为小城人的最佳选择之一。所以,一拨拨的小城人也在贵阳买房度夏歇伏。

小城人的买房盛况,也让当地政府看见了商机,从2015年起,政府和开发商一起,把方圆十几里的村镇都进行了规划拆迁,小城的郊区以及附近村镇都变成了开发商的小区。

2017年起房价逐渐下跌

紧接着,2017年起,小城有大量房子涌进市场,经常出现供过于求的局面,房价上涨的动力疲软,开始出现明显下跌。目前,高安这些新区的新盘均价都为五六千,与房价最疯狂时期的均价过万相比,出现不了了之。

高安新区现在的房价

据高安房产信息网表明,此前最高点达一万一二的巴黎春天,现在放出来的毛坯房普遍每平方米为6600多元,曾经豪华装修后三高的卖给一万六,而如今翻新后普遍也在每平方米9000元。

而世博华城、中央华鼎城等项目,毛坯房则多数每平6000不到,翻新好的9000元将近。

此前一万一的小区现在几乎不了了之

而且,县城的新区由于距离中心区很远且缺少设施,并非小城人愿意下手的“菜”,并且,随着前些年的需求外溢等去化,目前小城房子已供过于求,造成(次)新小区沦为人烟稀少、入住率极低的“鬼城”。

对于目前高安的房地产市场,刘姐说这是必然的,因为高安人真正的需求就只有这么多,她很庆幸自己在2016年高点抛掉了手中几套商品房,随后购置了独栋别墅。

她说,再也不会考虑高安一套套的普通商品房了,只考虑到有地的独栋别墅或自建房。

如今,高安房市疯狂的景象已不复存在。

来源丨洪波大视野