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融创48.6亿元包揽浙江杭州运河新城两宗宅地

2022-11-29来源:宜春房探网融创48.6亿元包揽浙江杭州运河新城两宗宅地

整整三个月空窗期后,主城区宅地市场终于打破沉寂,再度步入宅地出让。

融创以48.6亿元包揽运河新城两宗宅地,其中西侧42号GS1201-04地块楼面价21614元/㎡,溢价率5%;东侧沿运河的43号GS1201-05、10宅地楼面价24321元/㎡,溢价率18%。

有一点注目的是,邻接两宗宅地,临运河的43号地块高出2707元/㎡。

11月26日运河新城三宗地块成交价情况表

融创48.6亿元摘得浙江杭州运河新城两宗宅地-中国网地产

本期重点:

1、形势不明朗,为何报名房企超强10家?

2、22742元/㎡的平均成交价楼面价,如何评价?

3、相邻两宗地块差价2707元/㎡如何看来?                                           

结果综述:

1、融创04地块楼面价21614元/㎡,无其他配建,测算毛坯保本房价约30503元/㎡。

2、融创05地块楼面价24321元/㎡,需在10地块上使用权配建幼儿园,测算实际楼面价约24517元/㎡,测算毛坯保本房价约34050元/㎡。

测算逻辑:幼儿园建安按3700元/㎡计算出来;毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

融创48.6亿元摘得浙江杭州运河新城两宗宅地-中国网地产

主城区运河新城两宗涉宅地块位置图(来源:地产决策合)

形势不明朗的情况下,为何仍有10余家房企甄选,且竞价轮次较多?

1、 房企共识:杭州仍然是目前相对安全的城市。

在11月22日举行的浙报传媒地产研究院闭门会上,院长丁建刚就特别强调“在市场不明朗不确认背景下,一般原则是安全安全再安全!而杭州是目前中国性价比最低的城市之一。”

今日出让的两宗宅地,不仅是杭州的地块,更是主城时隔三个月之后“旧”的宅地,对于房企来说,也可谓“久旱逢甘霖”。

2、地块从起价来看,地块也仍有溢价空间。

本次出让的两宗地块,起拍价在20500元/平米左右,无公租房配建要求。

地块处于祥符、勾庄、桥西交界处,有多个参考系可选择。

其中,西面2公里外万科中城汇备案价39950元/平米,目前未有成交价;南面桥西板块目前无在购新盘,而距离转让地块仅300米左右的金地大运河府年初高层带翻新均价已在4万以上;北面勾庄板块内更靠近主城区的二手价格33000元/㎡左右。按照最激进价格预计,20500元/平米的起拍价仍有溢价空间。

综上,两宗地块甄选的开发商较多也在意料之中。

22742元/㎡的最终成交楼面价,如何评价?

随着杭州楼市行情的不断变化,一二手价格相似的区域吸引力不断弱化,高价地风险日益减少,已有多个项目在“推迟”之后以微利甚至亏本价格上市。高价地亏损散户,也迫使各个板块目前的价格体系新的建构,此前拿地时再加的“预期”已不合乎现下的形势。

因此,房企在测算时,不会更趋于保守,直接以备案价倒推地价。当然除了售价推算出地价以外,还要参考实际销售情况。

以距离项目较将近的近期新的进楼盘万科中城汇为事例,万科地块拿地价25787元/㎡,并需自持18%,除此之外还有30%的商业,实际宅地楼面价或相似30000元/㎡。

相比之下,融创夺下的这两宗地块与万科同受高架影响,即使万科中城汇为地铁上盖项目,且与万达广场座落在,但近7000元/㎡的差价足以解释:市场显著降温,地价暴跌明显。

邻接两宗地块差价2707元/㎡如何看待?

运河新城此次出让的两宗地块虽然紧挨着,且形状均较为方正,但指标有所不同使得最后可打造出的产品也有所不同。

42号地块容积率2.8,建筑限高24-80米,即未来产品不能以小高层、高层居多,最低也只能是8层的小高层。

而东侧沿运河的43号地块虽然需使用权配建幼儿园,但容积率仅2.2,建筑限高55米,无限较低,在产品打造出上有更多的物业人组方式。

按照目前的备案价审批的一般规律,洋房、叠墅、合院等较高层溢价较高,因此43号地块的产品溢价能力更高。

除了最重要的地块产品溢价能力之外,运河景观也有一定特分,最终导致两宗邻接地块差价明显。

(原标题:90天零出让后 融创48.6亿使出 邻运河的地价贵2700)


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