造访人气提高、投资客杀回，兔年春节小长假，南京楼市悄然转好。
经历了跌宕起伏的2022年，在受到影响政策叠加性刺激之下，对于买房人来说，这些必须注目！
谁会是今年南京楼市的主角？刚需、提高买房怎么选？我盘点发现2023年市场将迎来显著变化：
大校场、鼓楼滨江、杨家城东、孝陵卫等，这些主城核心板块，均有8层以下新房产品出现，而且多为品质房企开发，非常难得。
在2023年均有多盘要上市，产品惊艳，有一点期望，未来将会进一步提升所在板块的居住于品质。
河西南、大校场、老城东等典型提高板块，户型门槛还在拔高，最高或两三百平起步，与此同时，随着不禁售地块的上市，居住于品质的提升，房价天花板有望被刷新。
据楼市警长统计资料，，对于买房人来说，选择性非常多。
大校场作为南京头部板块，关注度非常低，也是。今年大校场会迎来，高端住宅产品力竞争会更加白热化。
值得一提的是，今年将是除了已经入市的云尚紫薇（8-9F）和保利文华（6-8F）之外，伟星G65、金基G25此前审批的规划中，均有多层(8-9F产品。主城核心地段+多层产品+品牌房企，大校场的吸引力或将多达河西南。
作为城南又一个热点板块，软件谷在2022年的整体去化率甚至超过大校场，足以可见其实力。
，最高去化率超过了9成，2023年预计都会清盘。——伟星时代悦峰和保利合肥城建・凤起云台。
伟星时代悦峰户型面积段104-113�O，凤起云台户型面积段89-130�O，比起此前在售楼盘来看，户型起步门槛明显降低，
各项配套成熟、生活氛围已成型的。而且因为是主城核心地段，目前来看也没土地供应。
随着仁恒城市星光收官，小行板块仅有一盘在售，项目流速难以置信，刷新40天4开，目前仅只剩最后一栋高层；上铁淮风晓月所有楼栋已入市，项目一步河西，区位优势同样明显。
有“房荒”也有“补仓”。让人惊喜的是，，这个项目拿地已近20年，历经波折终于要上市，据说会打造低密度多层产品，值得注目。
市场整体上行，板桥温度骤降。2022年楼盘“价格战”是这里的重要关键词。打折、优惠，首付19万就能上车，看起来颇具吸引力，但是其中有些现象不得不注目。
除此之外，还有楼盘因为与施工方纠纷，导致项目复工，最久达半年之久，虽然已复工，但是工程能否平上同样令人忧心。
2023年对于人居森林和岱山来说，是充满机遇和挑战的一年，值得关注。
2022年南京城北土地出让不多，燕子矶、栖霞山多为南京本土国企拿下，高科置业与栖霞建设的开发节奏相对比较慢，所以上市情况目前以此类推。
右图为粗略统计的城北楼市明年上市量情况（仅统计资料2023年城北楼市待上市新房，未包括预计还不会加推的房源，明确以开发商消息不尽相同）
据不完全统计，明年城北大约有15家主力楼盘有房源上市，。
燕子矶高科江悦堂起步户型215�O起，鼓楼滨江金基皓樾起步户型122�O起，新玄武招商局中心・臻境起步户型118�O起，尧化门高科紫尧星院起步户型98�O起......这些楼盘都刷新了各自板块的入门门槛，随着户型的减小，整体总价也在不断攀升。
在今年城北上市的15家楼盘中，燕子矶占据其中的三分之一，有5家楼盘来自燕子矶，是妥妥的城北供应大户。2022年年底，7号线北段、1号线北延、燕子矶过江隧道、和燕路快速化改造四大工程相继通车，燕子矶的利好正式爆发，今年5家楼盘集体上市，必将对燕子矶的知名度进一步提升。
不论是高科江悦堂、高科紫尧星院，还是招商局中心・臻境、金基皓樾、长江悦府、凤樾府，城北各板块新房的升级是有目共睹的。
网曝消息：位于江北核心区的颐居G03、颐居G07、颐居G08地块都将由操盘，如若再加研创园G10地块、城南中心G59地块，仁恒在江北的产品将超过5个之多，有一点关注。
（仁恒参予研发项目，最终以开发商发布不尽相同）
，这其中还不包括诸多尚未出规划的纯新地块。
，显新盘占比为三分之一，这也将为2023年的江北楼市注入诸多新鲜血液。
在这53家楼盘中，虽然江北核心区只有17个楼盘，但是要知道江核的面积仅33.2平方公里。而在16家纯新盘中，有7个都位于江北核心区内，占到比接近一半。
大厂、六合、桥林区域基本上以续销盘为主，大厂区域在去年并没顺利转让一幅地块，六合出让的地块大部分都被国资兜底。
总的来看，2023年的板块楼市格局基本没有变化，，其余各板块稳步发展。
在房价方面，2023年将会存在更多的不确定性。2022年，不禁售地块开始陆续上市，到2022年年底，双限地块完全解散历史舞台。新的地块上市之时，不再设置毛坯销售限价。这也就意味着，每幅地块上市价格会有一条强制性红线不存在，房价的涨幅将会由市场而左右，不确定性增加。
除了楼市方面的变化外，，尤其是核心区南工大板块，和光锦棠府、长江时代1314、长江时代1516、先河万科江悦光年等一众楼盘都将交付。
2023年，河西仍有众多新房将上市，数量喜人（注：数据统计资料的是预计在2023年有上市计划楼盘，未上市纯新盘信息具体以开发商官方消息不尽相同）
据不几乎统计资料，2023年河西大约有16家主力楼盘有房源上市，。新房基本都分布在河西中、河西南与江心洲。
除了深得引计划的楼盘之外，还有一些在售的新房项目。2023年河西能出售的新房项目共有22家，西妹制作了新房地图????
2023年，河西的供货楼盘基本都坐落于这里，不管是土地供应端，还是楼盘销售末端，河西南均可称作是2023年的话题中心。
河西南新房经过一段时间的递归，2022年之前河西南仅次于起步面积纪录由葛洲坝中国府维持，2022年起步面积基本维持在140平左右，下半年上市的星叶云墅起步面积220平，将起步面积进一步拔高。2023年河西新房“专攻”高端市场，并且科技住宅、高端会所等配置一应俱全。
从拿地房企上看，除了等，河西新房市场上也步入了等杰出的品牌房企。已经收官的朗樾府是金基首进河西南的作品，在公开时就已高品质让购房人折服，金基乘胜追击在2022年第二次土拍中又应从河西南G30，打造涵樾府，品质将进一步升级。
河西中现在毛坯限价达到5.5万/平，河西南4.8万/平，2022年南京第三次土拍河西转让地块未设毛坯禁售，故而依据新房的品质还有下调的空间，
2023年，城东势头激烈：三大低密提高纯新盘扎堆上市，。麒麟科创园、汇通路的纯新盘更是有很大的突破，一批地铁盘上市，城东板块即将重返辉煌。
据不完全统计，明年城东大约有13家主力楼盘有房源上市，。
老城东金基G23、凤凰置业G22、栖霞建设G35都是低密项目，层高基本不多达8层，基本总价都有上千万的。以金基G23为事例，这样在产品还是非常有突破的，在改善的地段上，做高端的项目。城东经过多年的发展，区域内部的高端改善市场需求也非常反感，需要更新更好的改善产品置换。
麒麟科创园的两个显新盘：，户型面积都比较大，其中华能仁恒G46的最大面积超过了180�O，加上3.53万/平的放风价，总价超过了635万，必要率领麒麟科创园转入改善。值得注意的是，麒麟科创园中心区域目前暂不宅地上市，这两个纯新盘的关注度不会非常高。
在南京地铁三期规划审批中，城东的麒麟、地铁小镇新增2条地铁：8号线一期（麒麟生态公园—十月广场车站）、S3东延（南京南站-仙林站）。尤其是S3东延，经过麒麟，并北延至地铁小镇，一直伸延到仙林。而地铁小镇的土地断供已经2年，这条线路会不会转录麒麟和地铁小镇，十分期望。
据统计，江宁2023年预计有36家楼盘将推新，其中显新盘仅7家。数量和前几年比起有大幅度增加。
其中在2023年有开盘计划，纯新的盘云湖悦府预计将于2月迎来先河。
2022年江宁顺利转让15幅地块，不少项目已经上市，节奏非常慢，其中涉宅地块仅11幅。2023年拟定让地块增加至23幅，拟定让地块激增，其中显住宅用地共16幅，还是以近郊和远郊板块为销售大头。
由于整体发展较早于，东山、百家湖这些核心板块房荒明显，从2022年开始这些板块不断供货，核心区域的高端产品激增。等著名房企入驻，无形中也为产品品质特分，核心区的产品将进一步提升。
2023年刚需板块供货更多，还包括这类板块。此外，江宁楼市中两极分化的价格一直都不存在，核心区价格坚挺，远郊板块新房广告宣传优惠不断。
低密沦为买房人冷玉女的产品属性，也成为楼市的一大看点。从2023年江宁楼市情况来看，
同时，开始看起来百家臻园起步面积135平，最大面积更是做180平，而杨家圩G93地块也有消息称
江宁不补高净值人群，但是需要满足这类人群的高端产品非常少。杨家圩g93地块将由仁恒策画住宅区域，2023年年底将迎来上市，“仁恒出品，必是精品”，这也意味着江宁版“仁恒江湾城”即将经常出现并满足层峰人群需求。
从一线城市风向来看，已经经常出现了转好的迹象！北京在回血，上海在衰退，广州、杭州也在沦落......在政策叠加的受到影响刺激下，复苏、回暖或是南京楼市的主基调。但想要楼市大上涨还是很难，毕竟库存压力依然较大。
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